Comment trouver un local pour son école privée?

Local pour école privée pas cher et bien situé ? C’est le type de recherche que vous pourriez taper sur Internet, mais qui risque de vous demander du temps et de l’énergie avant de se concrétiser ! L’immobilier d’enseignement est effectivement un actif spécifique qui répond à des contraintes particulières. Voici certains éléments à prendre en compte dans votre recherche de locaux adaptés pour une école.

Local pour école privée = établissement recevant du public (ERP)

Et oui ! Les écoles sont par nature des Etablissements Recevant du Public (ERP) qui répondent à des règlementations spécifiques suivant l’activité exercée et l’effectif accueilli.

Les ERP sont classés par type (lettre), en fonction de leur activité ou la nature de leur exploitation. Pour les établissements d’enseignement et de formation, il s’agit d’ERP type R. Les ERP sont également classés en catégories en fonction de la capacité d’accueil du bâtiment :

  • Un ERP de type R et de catégorie 5 a un effectif maximal de 200 personnes dont 100 personnes maximum dans les étages ou en sous-sol (hors écoles maternelles, crèches, haltes-garderies, jardins d’enfants et locaux de sommeil).
  • Un ERP de catégorie 4 (appelé ERP4) a un effectif maximal de 300 personnes.
  • Un ERP3 a un effectif maximal de 700 personnes.
  • Un ERP2 a un effectif maximal de 1500 personnes.
  • Enfin l’ERP1 a un effectif au-delà de 1500 personnes.

La complexité de la règlementation ERP est généralement proportionnelle à l’effectif accueilli. Les obligations relatives aux différentes catégories peuvent avoir de très lourds impacts dans la conception et l’aménagement des locaux. Tous ces sujets sont spécifiques :

  • e permis de construire
  • demande préalable
  • autorisation de travaux
  • commission de sécurité et de règlementation incendie
  • accessibilité PMR

Faire appel à un architecte spécialisé dans ces problématiques ERP ne pourra que vous faciliter la vie ! Mais évidemment, cela a un coût !

Quel type de bâtiment pour accueillir des écoles privées ?

Cette question est surtout pertinente pour des bâtiments existants. Le choix du bâtiment dépendra alors fortement de la surface recherchée. En contexte urbain dense comme à Paris, un ERP5 sera souvent un plateau en RDC ou un petit bâtiment avec un nombre limité d’étages. Les ERP apprécient peu un nombre d’étages élevé et il faudra privilégier des bâtiments horizontaux avec un nombre d’étages limité. Pour les locaux ERP d’une plus grande capacité d’accueil, privilégiez des bâtiments indépendants !

Il est impératif de veiller à avoir un nombre suffisant d’accès et d’issues sur rue pour respecter la règlementation incendie, voire de façades accessibles en fonction de la catégorie. Les dégagements devront respecter un certain nombre d’UP (unités de passage), qui dépendent des caractéristiques du projet notamment l’effectif accueilli et la catégorie d’ERP. Là encore, l’œil avisé d’un expert rôdé aux spécificités des actifs ERP vous fera gagner beaucoup de temps dans vos recherches.

Quelle surface rechercher ?

Le local pour école privée aura une taille directement liée à l’effectif visé. Encore faut il connaître les ratios capacitaires généralement constatés dans les écoles. Pour des établissements privés, les ratios capacitaires généralement constatés varient de 3 à 6 m² par élève. Affinez cette fourchette suivant votre projet, car elle dépend évidemment de nombreux critères et notamment du type d’école et d’enseignement.

Dans les faits, un ERP5 pour une école d’enseignement supérieur tourne souvent entre 500 et 1 000 m² pour accueillir jusqu’à 200 élèves. Un ERP3 pour une école tournera souvent entre 2 000 et 4 000 m² pour accueillir jusqu’à 700 élèves. Une petite école privée en province sera facilement installable dans un ERP5 de 200 m², pour accueillir 50 élèves.

Quelle taille de classe ?

Il n’y a pas de taille de classe obligatoire, cela dépendra beaucoup du type de pédagogie, du type d’école et d’enseignement. Une école d’art ou une école d’informatique n’auront pas les mêmes façons de fonctionner qu’une école Montessori ! Forcément, ce ne sera pas la même physionomie d’espaces d’apprentissage. Si le ratio classique pour une classe tourne souvent de 20 à 30 élèves par classe, ce chiffre est à adapter.

Quel que soit le ratio retenu pour la taille des classes de l’école, il est important de veiller à pouvoir faire évoluer la taille des salles de classe suivant les besoins. Vous pourrez adapter les espaces d’enseignement aux différents usages d’une école : enseignement classique magistral, travail en groupe, ateliers… Les salles doivent être suffisamment flexibles pour s’adapter à toutes les configurations souhaitées, tout en veillant au respect de l’environnement acoustique et visuel. Côté mobilier, des fabricants ont développé des gammes de produits particulièrement adaptés aux écoles et à leurs besoins de flexibilité.

A savoir ! Les locaux capables d’accueillir des écoles peuvent être de différentes destinations : des bureaux ou des CINASPIC (constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, également parfois appelés équipements d’intérêt collectif et services publics). Ces locaux se destinent à un nombre limité de catégories d’utilisateurs, dont les établissements d’enseignement reconnus par l’Etat. Ainsi une école privée hors contrat ne pourra s’installer dans des locaux CINASPIC.

Quelle fiscalité d’un local pour école privée ?

Côté fiscalité, la plupart des locaux que vous pourrez trouver sont soumis au régime de la TVA. Rien de surprenant, mais gênant quand on sait que les écoles ne récupèrent pas la TVA. La TVA représente pour les écoles un surcoût pénalisant dans leurs recherches de locaux. Ce n’est pas nécessairement une fatalité car certains locaux sont soumis à un autre régime fiscal bien plus intéressant : la Contribution aux Revenus Locatifs (CRL). Cette CRL n’est pas non plus récupérable par les écoles, mais elle ne représente que 2.5%. Un net gain donc pour les écoles privées, particulièrement en recherche de locaux en CRL.

Comment gérer vos salles et ressources ?

Les salles et ressources d’une école privée se gèrent ensuite avec méthode, surtout si elles sont rares ! Dans Ecole Futée, vous pouvez tenir à jour vos types de salles, et votre liste de salles.

Chaque créneau de l’emploi du temps est affecté à une salle de classe, et chaque salle de classe bénéficie donc de son emploi du temps.

Que faut-il retenir ?

En résumé vous l’aurez compris, le lieu idéal pour une école ressemble à un bâtiment ERP de type R, d’une catégorie adaptée à l’effectif visé, avec un bon ratio capacitaire, avec une destination bureaux et un régime fiscal idéalement en CRL. Bref une perle rare à Paris où les locaux adaptés aux écoles sont rares, et où la compétition forte entre les écoles. Mais plus simple en province ou en ruralité. Vous pouvez vous lancer seul dans votre recherche, ou la confier à un professionnel expérimenté de l’immobilier d’enseignement.

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